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家賃の高低が誘引する事態

家賃の高低が誘引する事態

家賃の設定は、以降の経営の収益の要となる非常に重要なプロセスです。比準価格から高く設定するか低くするかというのは、家賃の設定が導きやすいシチュエーションを検討した上で、多少リスキーな道を歩むか、安全と安定を志向するか、という目標への態度を決定することと、非常に深いつながりがあると言えるのではないでしょうか?

賃料を高めに設定するとどのような事態が導かれやすいでしょうか。高めの賃料設定は利回りを上げるためのものですから、イコール収益が上がる可能性があります。しかしそれは、入居がなされた場合の想定です。入居されていない空室に賃料を払う人はいませんので、高い家賃設定の結果の収益はゼロです。家賃が高いほど、入居される可能性は低くなります。

このような事態を避けるには、空室率を下げ入居率を上げる、貸借したいと思わせるような家賃設定を心がけることが必要であると言えます。

では安ければ良いだろうか……、一概には言えません。不当に低い家賃設定をしてしまうと、入居率100パーセントつまり満室状態であるのに、収益が低すぎて年間の収支は赤字になってしまいかねません。

例えば、フリーレント期間を設けて、2年目以降の収益に期待して対処するというやり方が考えられます。運営していく中で修繕コストや設備投資コストを割いて、物件価値をあげ、家賃をあげていくという方法もあるでしょう。

このような計画も収支計画書を作成する時点で考慮しておかなければ、5年10年スパンでのシミュレーションとは呼べないとも言えます。

それらを考慮した上で、最低限なければ立ちいかないという利回りをクリアしつつ、運が良ければ入居されるかもしれないというようなレベルまで釣り上げず、「適正価格」を想定することができるように、リサーチと研究を重ねていくと良いでしょう。

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